רכישת דירה מקבלן על ידי תושב חוץ

דגנית תורן, עו"ד
כאשר תושב חוץ רוכש דירת השקעה בישראל, יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, שלעתים הינם שונים משיקוליהם של ישראלים המתגוררים דרך קבע בישראל. גורם משמעותי אחד הוא שמשקיעי נדל"ן רבים רוכשים את הנכס "על הנייר" וללא גישה פיזית לאזור.

מדריך מעשי

 

דגנית תורן, עו"ד

 

כאשר תושב חוץ רוכש דירת השקעה בישראל, יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, שלעתים הינם שונים משיקוליהם של ישראלים המתגוררים דרך קבע בישראל. גורם משמעותי אחד הוא שמשקיעי נדל"ן רבים רוכשים את הנכס "על הנייר" וללא גישה פיזית לאזור.

 

רכישה בשלט- רחוק עשויה להיות מעשית כאשר נעזרים בקרוב משפחה או בנציג הנמצא בישראל ועשוי לסייע בהתרשמות הפיזית. שאם לא כן, מומלץ לקבל מידע רב ככל הניתן מהקבלן הישראלי או נציגיו, אם אפשר בכתב או באי-מייל וכן לבקש את מירב המסמכים הרלוונטיים טרם עריכת חוזה המכר.

 

להלן מספר נושאים שרצוי לבחון טרם רכישת נכס נדל"ן בישראל:

 

מיקום השכונה והבניין– ניתן לשאול קרוב משפחה, מכר או להתייעץ עם סוכן נדל"ן או עו"ד – מהם מאפייני האיזור? האם ניתן למצוא שוכרים בקלות יחסית? מהם תקבולי השכירות המקובלים באזור זה? מהם השירותים העירוניים המצויים בסביבה, כגון בתי ספר, אוניברסיטאות, שירותי בריאות, מרכזי תרבות, מרכזי קניות, תחבורה, וכד'? מהם כיווני האוויר להם תיחשף הדירה?

 

תוכנית עיר – תוכניות בניין עיר נגישות לציבור הרחב במחלקת ההנדסה של כל רשות מקומית או עיריה. במידה שקיים אזור קרקע פתוח, ניתן לבדוק האם קיימת תוכנית לבנות במקום זה בעתיד ומהן ההגדרות לקרקעות אלה. יתכן שניתן לקבל מידע זה אף מהחברה הקבלנית.

 

הצמדות – דירה בבניין משותף כוללת, לפי חוק, הצמדות מסוימות: החלק היחסי ברכוש המשותף. כמו כן, ניתן להצמיד לדירה  חניה, גג, גינה או מחסן. יש לברר נושאים אלה עם החברה הקבלנית בשלב המו"מ לרכישת הדירה.

 

היתר בניה ומידע על הקבלן – ניתן להשיג מידע מהקבלן לעניין היתר הבניה מהרשויות (מקובל לבקש לעיין במסמכי ההיתר). כמו כן, ניתן לבקש מהחברה הקבלנית להציג בפניכם רשיון ופרטים לעניין מוניטין ונסיון, כגון תמונות מפרויקט בניה קודם.

 

מסים עירוניים – ניתן לבדוק מהם תשלומי הארנונה המקובלים באזור. ראוי לציין לעניין ידירת השקעה, כי מבחינה חוזית מקובל בישראל שתשלומי הארנונה חלים על השוכר.

 

משכנתא – הבנקים בישראל מעניקים משכנתאות גם לתושבי חוץ, כאשר בדרך כלל יש להציג לבנק מסמכים פיננסיים מהמדינה בה מתגורר תושב החוץ דרך קבע. ההלוואה הממוצעת היא בדרך כלל בסך של עד כ- 70% מערך הנכס הנרכש. חשוב לבדוק עם רואה חשבון מקומי אפשרות של הכרה במשכנתא בישראל כהוצאה בארץ המגורים.

 

ייצוג משפטי

לאחר שהחלטתם לרכוש את נכס הנדל"ן, השלב הבא הוא להעסיק עו"ד מוסמך לפי חוקי מדינת ישראל לשם ייצוג בהליכי הרכישה על מול עורכי הדין של הקבלן. יש לציין, כי עורכי הדין של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש, אף שנהוג לשלם להם שכ"ט בסך של כ- 1.5% מערך הנכס הנרכש. תוספת תשלום זו מקורה בהסכם שבין הקבלן לעורכי דינו, ויש בה כדי להוות תשלום עבור הליך רישום הזכויות על שם הרוכש בתום העסקה.

 

נקודה נוספת בעניין ייצוג משפטי בענייני מקרקעין בישראל: תפקיד עוה"ד בעסקת מקרקעין בישראל שונה מהותית מזה של עוה"ד בארה"ב, שכן בישראל סמכויותיהם רחבות באופן ניכר. עוה"ד בישראל אחראים לאיסוף ולבחינת המסכמים הקשורים לעסקת מכר הנדל"ן. מדובר באחריות גבוהה, בדומה לתפקיד ה- escrow בארה"ב.

כמו כן, חוזי הנדל"ן אינם מוכתבים מראש, אלא "נתפרים" במיוחד עבור כל עסקה ובדרך כלל עוברים מספר הגהות ושינויים בין עוה"ד של המוכר לעוה"ד של הקונה עד שמגיעים לנוסח שמקובל על שני הצדדים. הליך המו"מ על סעיפי החוזה עשוי להיות ארוך ומתיש, כאשר כל צד מבקש להגן ככל הניתן על האינטרסים של הלקוח ולהבטיח קיומה של עסקת נדל"ן הוגנת. לאחר שמתקבל נוסח מוסכם, מקובל שעורכי הדין נוכחים במעמד חתימת הסכם המכר. החוק במדינת ישראל מתייחס לעסקת נדל"ן כעסקה משמעותית, ודרישות החוק בעניין זה קפדניות. על כן, ולאור דרישת הכתב בחוזי מקרקעין, רצוי לוודא כי הצדדים מסכימים לסעיפי החוזה וחותמים בכתב ידם על מסמכיו ונספחיו.

 

ערבויות ובטחונות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 (להלן: "חוק המכר") מפרט את הדרכים לשמירה על זכויותיהם של רוכשי דירות מקבלנים בישראל. הקבלן מחויב על פי חוק לספק אחת מהערבויות המנויות בחוק זה. הערבות הבנקאית האוטונומית, הידועה בשם "ערבות חוק המכר" היא אחת הערבויות המקובלות בתחום זה, ויש בה כדי לספק הגנה לרוכש למקרה בו הקבלן פושט רגל או שאיננו מסוגל להעביר את הזכויות על שם הרוכש מסיבות אחרות.

 

שיטות אחרות להבטחת כספי הרוכש (מנויות בסעיף 2 לחוק המכר): עריכת פוליסת ביטוח בה הקונה מצוין כמוטב; שעבוד הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה; רישום הערת אזהרה על הדירה או על החלק היחסי של הקרקע עליה היא נבנית; העברת בעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית – על שם הקונה.

 

יתירה מכך. על פי תיקון משנת 2008, הקבלן מחויב על פי חוק להודיע לקונה על זכויותיו לפי חוק המכר ועל הדרכים החוקיות להבטחת כספי השקעתו. כמו כן, אם הקבלן לא התקשר עם תאגיד בנקאי בהסכם למתן ליווי פיננסי, עליו להודיע על כך בכתב לקונה, לפני מועד חתימת הסכם המכר.

 

על מנת להבטיח הגנה ראויה על זכויותיכם, עוה"ד שלכם ינהל מו"מ לעניין הערבויות ומועדיהן וכן יבדוק האם הערבות שניתנה תקינה ותקפה.

עם קבלת החזקה בדירה תוחזר הערבות למוכר. מן הראוי להיוועץ בשלב זה עם עוה"ד שלכם ולדרוש ערבות חלופית עד למועד רישום הזכויות על שמכם.

 

הליכי רישום הזכויות מסמלים את סיום עסקת הנדל"ן, אך עשויים להמשך שנים מספר. במהלך תקופה זו רצוי לשמור על קשר עם עוה"ד של הקבלן ולהתעדכן בהתקדמות הליך הרישום. עם זאת, ניתן למכור את הדירה לצד שלישי טרם העברת הזכויות על שמכם, באמצעות קבלת הסכמה בכתב מהחברה הקבלנית.

 

מס רכישה

כל רוכש דירה בישראל מחויב בתשלום מס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 כולל שני מסלולי תשלום: "מסלול דירה יחידה" ו"מסלול רגיל".

במסלול הרגיל  - שיעור המס משווי הדירה הוא כדלקמן (דירות שנרכשו לאחר 01/01/00): 

3.5% מס עד לסך 772,310 ₪;

5% מס על יתרת הסכום מעבר לסך של 772,310 ₪.

 

במסלול דירה יחידה - שיעור המס יחושב כך:

0 מס עד לסכום של 907,700 ₪;

3.5% מס על הסכום שבין 907,700 ₪ ל- 1,275,690 ₪;     

5% מס על יתרת הסכום מעבר ל- 1,275,690 ₪.

 

הזכאות למסלול דירה יחידה נבחנת על פי "התא המשפחתי" – הרוכש, בן הזוג וילדים עד גיל 18 – נחשבים כיחידה אחת, וזו מוכרחה להיות הדירה היחידה בכל התא המשפחתי.

עם זאת, אם לקונה דירה נוספת שנמכרת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה – עדיין תינתן הקלת המס של "מסלול דירה יחידה". אם הדירה החדשה נרכשת מקבלן, יש למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה הנקוב בחוזה, על מנת ליהנות ממסלול דירה יחידה (אם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש – 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה בפועל).

 

זכויות משפטיות

עורכי הדין שלכם יבדקו אם על הנכס רובצים עיקולים או זכויות נוגדות אחרות, העשויות להוות מכשול להעברת בעלות ולרישום הנכס על שמכם בתום העסקה. לעתים נעשית "עסקת קומבינציה" בין החברה הקבלנית לבעל הקרקע. במקרים אלה חשוב לוודא שזכויות הרוכש מוגנות וכי הבעלים הרשום של חלקת הקרקע מחויב אף הוא כלפי רוכשי הדירות.

 

הזכויות הקנייניות בנכס הנדל"ן ירשמו על שם הרוכש ב"טאבו" או במינהל מקרקעי ישראל בדרך כלל לאחר שהרוכש קיבל חזקה בנכס, ולעתים לאחר תקופה בת מספר שנים. במקרים מסוימים ניתן, בשלב המו"מ, לבקש להגדיר מראש תקופת זמן בתוכה המוכר מתחייב להעביר את הזכויות בנכס במלואן על שם הרוכש.

 

 

המאמר מעודכן ליום 12/05/08

 

המידע הנכלל במאמר הינו בבחינת מידע כללי בלבד, ואינו בגדר חוות דעת או ייעוץ משפטי מוסמך. על הקורא לקבל ייעוץ מקצועי נפרד לפני כל פעולה משפטית או אחרת המסתמכת על מאמר. המחברת והמערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים.

 

 

 

 

בהצלחה !

 

לקבלת ייעוץ בנושאי נדל"ן, נא לחץ כאן.

 מאמרים


כל המידע הנכלל במאמרים ובאתר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, ואינו בגדר חוות דעת או ייעוץ משפטי מוסמך. על המשתמש לקבל עצה מקצועית נפרדת לפני כל פעולה משפטית או אחרת המסתמכת על מאמר. המחברת והמערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים.


 

 

טלפון ארה"ב: 1-818-986-7800, פקס: 1-818-986-7801, דוא"ל: info@torenlaw.com 
טלפון בישראל: 03-570-1779      פקס: 03-570-1795

כל הזכויות שמורות 2007-2014 © לד.תורן משרד עורכי דין

Created by GoWeb