ערעור בעניין תיווך בעסקאות מקרקעין

מוגשת בזאת בקשת רשות ערעור על פסק דינה של כבוד השופטת רות רונן, שניתן בברע 2285/05 בבית משפט המחוזי בתל אביב ביום 11/04/06 (להלן: "פסק הדין") והומצא למבקשים בדואר ביום 25/04/06. פסק הדין ניתן במסגרת בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב (ת.ק. 3990/03) (להלן: "הערכאה הראשונה").

 

ערעור בעניין תיווך בעסקאות מקרקעין

 

 

ערעור שהוגש על ידי משרדנו לבית המשפט העליון בנושא תשלום דמי תיווך בעסקת מכר מקרקעין (דירה).

 

 

 

 

בבית המשפט העליון                                                                                                     בר"ע 06 / _______

בירושלים

 

המבקשים:                      XXXXX

           


-          נגד  -

 

המשיבים:                       XXXXX

                                               


בקשת רשות ערעור

מוגשת בזאת בקשת רשות ערעור על פסק דינה של כבוד השופטת רות רונן, שניתן בברע 2285/05 בבית משפט המחוזי בתל אביב ביום 11/04/06 (להלן: "פסק הדין") והומצא למבקשים בדואר ביום 25/04/06. פסק הדין ניתן במסגרת בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב (ת.ק. 3990/03) (להלן: "הערכאה הראשונה").

 

·             פסק הדין מצורף לבקשה זו כנספח א';

·             פסק דינה של הערכאה הראשונה מצורף לבקשה זו כנספח ב'.

 

בית המשפט הנכבד מתבקש לדון בבקשה זו כבערעור, על פי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984, על פי הנימוקים לכך, המצויים בגוף הבקשה.

 

ואלה נימוקי הבקשה:

 

1.    רקע עובדתי

1.1     המבקשים הם זוג נשוי, אשר ביקשו בשנת 2002 למכור את דירת מגוריהם היחידה, ברמת גן (להלן: "הדירה" או "הנכס").

 

1.2     המשיבים עוסקים בתיווך דירות ומקרקעין – המשיב 1 הוא משרד לתיווך נכסי דלא- ניידי, שבבעלות המשיב 2  (להלן: "משרד התיווך").

 

1.3     ביום 22/04/02 ניגשו המבקשים למשרד המשיבים לשם קבלת שירותי תיווך. המשיבים התנו מתן שירותיהם בחתימת המבקשים על הסכם תיווך (להלן: "ההסכם").

 

·            העתק ההסכם מצורף לבקשה זו, מסומן כנספח ג' ומהווה חלק בלתי נפרד הימנה.

 

1.4     אין חולק, כי במהלך תקופת ההסכם, אשר כלל פסקת בלעדיות, הגיעו רוכשים פוטנציאליים אשר חלפו באזור והופנו על ידי קרוב משפחתם של המבקשים, לדירת המבקשים.

 

1.5     אין חולק, כי המבקש 1 שוחח למחרת היום עם המשיבים, והודיעם, כי פנו אליו רוכשים פוטנציאליים, שהגיעו לביתו בהפניית קרוב משפחה. המשיב 2 הודה כי נתן הסכמתו לניהול משא ומתן שלא באמצעותו, אלא שבהליכי המשפט הכחיש כי הבטיח שלא ידרוש דמי תיווך מעם המבקשים במידה שייחתם הסכם עם הרוכשים שהגיעו שלא באמצעותו. 

 

1.6     בסופו של יום, נחתם זכרון דברים עם הרוכשים הנ"ל בתוך תקופת הבלעדיות שבהסכם, כאשר הסכם המכר לרכישת נכס המקרקעין נחתם בסופה של תקופה זו. 

         

1.7     כחודשיים לאחר מתן ההסכמה דלעיל, המשיבים חזרו בהם מהסכמתם המפורטת מעלה, ופנו למבקשים בדרישה לקבל דמי תיווך. המבקשים, חרף ההסכמה דלעיל, חפצו להשיב למשיבים את עלויות התשומות שהוקדשו למכירת הדירה, הגם שכאמור תשומות אלה לא הניבו פרי. מאמצי הצדדים להגיע לפשרה לא צלחו וביום 15/04/03 הוגשה התביעה נשוא פסק הדין של הערכאה הראשונה.  

 

בין יתר קביעותיה, ביקרה כבוד השופטת נאור את התנהגות המשיבים בזו הלשון:

          "אין לי אלא להצר על כי התובעים (הם המשיבים – ד.ת.) לא השכילו לסיים את התיק בפשרה, כפי שהוצע להם על ידי הנתבעים (הם המבקשים – ד.ת.)".

 

1.8     לאורך כל הדרך לא היתה מחלוקת בין הצדדים בשאלה העובדתית, כיצד הגיעו הרוכשים לדירת המבקשים. אין חולק, כי רוכשי הדירה הופנו אל המבקשים על ידי קרוב משפחה, וללא תיווכם של המשיבים.

 

1.9     לגופם של דברים, הכרעתו של בית המשפט בערכאה הראשונה הורתה על דחיית תביעתם של המשיבים לדמי תיווך, הואיל והוכח, כי הללו לא היו "הגורם היעיל" בעסקת המכר:

         

"משהוכח בפני כי הנתבעים (הם המבקשים – ד.ת.) מכרו את דירתם שלא באמצעות התובעים (הם המשיבים – ד.ת.), וכי התובעים לא היו "הגורם היעיל" במכירה, הרי שדין תביעתם להדחות" (ההדגשות במקור).

 

1.10   על פסק דין זה של הערכאה הראשונה הגישו המשיבים בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 10/07/05. בית המשפט המחוזי נתן פסק דינו ביום 11/04/06, על יסוד בקשת רשות הערעור והתגובה לה, קיבל את הערעור והפך את החלטת הערכאה הראשונה. 

 

מכאן, בקשת רשות הערעור דנא.

טעותו המרכזית של בית המשפט הנכבד קמא הינה החלת חזקה בדבר היות המשיבים הגורם היעיל, בעוד שחזקה זו איננה חלוטה וניתנת לסתירה.

ממה נפשך? קביעתה העובדתית של כב' השופטת נאור כי הוכח שהמשיבים לא היו הגורם היעיל, הינה קביעה שאין אחריה ולא כלום, ובית המשפט קמא לא היה רשאי לפסוק בניגוד לה, במיוחד כאשר בין הצדדים עצמם לא נטושה מחלוקת עובדתית בשאלה זו.

 

בכל הכבוד הראוי, קביעה זו של הערכאה קמא משנה את הבסיס המשפטי, כך ממש, של חקיקת המתווכים, ומעלה את החזקה הכלולה בה לדרגה של אקסיומה חלוטה, וממילא לא לכך התכוון המחוקק, וממילא מדובר בפרשנות שגויה מיסודה של חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק" או "חוק המתווכים").

 

טעמים כבדי משקל אלה יש בהם לא רק להצדיק ערעור שני, אלא אף ביטול פסק דינה של הערכאה קמא, כאמור לעיל ולהלן.

                       

2.    טענות המבקשת בבקשת רשות הערעור

 

בפתח הדברים יצוין, כי בקשת רשות הערעור דנן מעלה שאלות בעלות חשיבות חוקית ומשפטית, ויש בה כדי לענות על תנאי הלכת חניון חיפה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו (3) 123) לעניין המקרים בהם תוענק רשות לערער בערכאה שניה (ר' פירוט בס' 2.4 להלן).

בקשת רשות הערעור עיקרה שלושה טעמים מרכזיים, כמבואר להלן.

 

2.1     פרשנות שגויה של חוק המתווכים

 

2.1.1     חוק המתווכים מתנה זכאותו של מתווך לדמי תיווך בקיומם של שלושה תנאים מצטברים, המנויים בסעיף 14 (א), וביניהם התנאי הרלוונטי לעניינו, לפיו המתווך "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם בכתב".

 

2.1.2     לאורך פסיקת בתי המשפט הותוותה הגישה, לפיה חוק המתווכים, בהיותו חוק צרכני, נועד להגן על צרכני השירות מפני נותניו ולהגביל את כוחם העודף של המתווכים מול מוכרי הדירות (ר', למשל: בר"ע 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי, דינים מחוזי כרך לג (3) 614);

 

2.1.3     המגמה הצרכנית בבסיס החוק עולה אף מסעיפי החוק עצמם, כאשר לפי סעיף 17 בו, יראו עבירה לפי חוק זה גם כעבירה לפי חוק הגנת הצרכן ולממונה על הגנת הצרכן תהיינה נתונות סמכויות אכיפה גם בחוק המתווכים.

 

2.1.4     בפסק הדין בעניין קובלנסקי (לעיל, בר"ע 2905/00) קבעה כב' השופטת אלשיך דברים, כדלקמן:

           

"חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העודף של המתווכים... החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו. היות ומדובר על מערכת יחסים לא שיוויונית המבוססת על חוזים אחידים, ההנחה המתבקשת לגבי החוק הבא לאזנה היא כי מדובר על חוק קוגנטי, שבהעדר הוראה ספציפית בלשון אחד מסעיפיו... לא ניתן להתנות עליו ע"י חוזה..." 

2.1.5     פרשנותו של בית המשפט קמא לא רק שעומדת היא בסתירה למטרתו ולרוחו של החוק, אף יש בה כדי לרוקן מתוכן את הוראת סעיף 14 (א) (3) בו.     

 

2.1.6     ובמה דברים אמורים? תוצאת פסיקתו של בית המשפט קמא יש בה כדי להכשיר גביית דמי תיווך אף במקרים בהם לא היה המתווך הגורם שהביא להתקשרות בין הצדדים. כפי שיובהר להלן, בין הצדדים לא היתה כל מחלוקת כי הדירה נמכרה שלא בתיווכם של המשיבים. המשיבים הודו, כי לא היו הגורם היעיל במכירה. כל שביקשו המשיבים בערעורם בפני בית המשפט קמא הוא להכשיר תניה בהסכם התיווך לתשלום דמי תיווך גם כאשר המתווך לא הוא שהביא להתקשרות ולא היה "הגורם היעיל", וזאת מכוח "הכלל של חופש החוזים" (ר' ס' 14 לבקשת רשות הערעור מטעם המשיבים, נספח ז' להלן).

 

2.1.7     התחייבות המבקשים בסעיף 4 להסכם נוגדת, כפי שנקבע בערכאה הראשונה, את הוראותיו הקוגניטיביות של החוק ונוגדת היא אף את תקנת הציבור. האם התכוון המחוקק לכך שמתווך יהנה מתשלום דמי תיווך, שכידוע מהווים סכום בלתי מבוטל בעסקאות מקרקעין, כתוצאה מעסקה שאיננה פרי עמלו? היתכן, כי בעל דירה, הנעזר בשירותי מתווך, יאלץ לאחר מכן לשלם לו לאחרון דמי תיווך, אף אם מכר דירתו, לשם המשל, לבן משפחתו?           

 

2.1.8     חוק המתווכים עוסק בתיווך בעסקאות מקרקעין. עסקאות אלו סכומן אינו בטל בשישים, ויש בהן משום עסקה מרכזית, ולעתים חד פעמית, בחייהם של מרבית תושבי המדינה. מכוח משמעות העסקה, נגזרת חשיבות ההקפדה שלא לפרש את החוק לקולא, דווקא לטובת המתווכים.

 

2.1.9     מתוך עובדות המקרה דכאן עולה חולשתם הצרכנית של המבקשים, אשר בתום ליבם הודיעו למשיב על העסקה שנרקמה שלא באמצעותו, וביקשוהו לשחררם מהתניה המחייבת תשלום דמי תיווך בכל מקרה שהוא. טעות צרכנית מעין זו נדונה בספרה של ד"ר דויטש, מעמד הצרכן במשפט):

 

"בהנחה שהחוזים נערכים על-ידי יועצים משפטיים של העוסקים, קשה לשער כי אין ערנות לכך שהוראות כאלה אינן תקפות. אם כן, מדוע ממשיכים העוסקים לכלול בחוזים הוראות מסוג זה? התשובה לכך היא שהדבר משרת תכלית של הטעיה והרתעה: הצרכן אשר יעיין בחוזה בבוא היום שבו השאלה תעלה ייווכח לראות שאין לו תביעה משפטית לפי האמור בחוזה, ועל כן יימנע כלל מפנייה לייעוץ משפטי" (פרק 3, עמ' 106, 119).

לאור האמור לעיל, ההגיון העסקי והמסחרי הקיים, לדידו של בית המשפט קמא, בהכרעתו, עומד למעשה בסתירה להגיונם של החוק והמציאות.

 

2.1.10   שגה בית המשפט קמא, משקבע כי יש לפרש את סעיף 14 לחוק בכפוף לסעיף 9 בו. אכן, סעיף 9 לחוק מכיר באפשרותו של מתווך להחתים לקוח על הסכם בלעדיות. ברם, על פי סעיף 14 לחוק, זכאותו לדמי תיווך קמה אך מקום בו היה המתווך (בין שאר התנאים) "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

 

2.1.11   מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין הקונה למוכר, והשלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש. הלכה פסוקה היא, כי הדגש במבחן "הגורם היעיל" הוא על מידת הצלחתו בפועל של המתווך ולא על ריבוי פעולותיו (ר' ע"א 461/76 פטל נ' מרגלית, פ"ד לא (2) 412). הלכה זו, כבמקרה פטל, פועלת פעמים רבות דווקא לטובת המתווכים. כמו כן, גם מקרים בהם מתווך הוכיח, כי פעל והציג בפני לקוחו נכס אינם בהכרח מזכים את המתווך לעולם בדמי תיווך (עיין: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842). קל וחומר, במקרה שבפנינו, בו אין חולק, כי המשיבים לא הפגישו בין המבקשים לרוכשי דירתם ואף גרסו, כי רוכשי הדירה הגיעו למבקשים בעצמם, וללא קשר לפעולותיהם.

 

2.1.12   ודוק: אף אם היו המשיבים מוכיחים, כי היוו גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות לקשירת העסקה (דבר שלא נעשה וכל שכן לא נטען על ידי המשיבים), נפסק, כי אין די בכך כדי להופכם לגורם היעיל ביצירת העסקה ובביצועה, אם ההסכם שנקשר אינו תוצאת מאמציהם או פרי עמלם (ר' רע"א 6483/04 קלמנוביץ נ' כרמי, מתוך המאגר המשפטי נבו; ע"א (מחוזי- ת"א) 3401/99 קריסטל נ' שורק, מתוך המאגר המשפטי נבו).

 

2.1.13   גם בתי משפט השלום אימצו ההלכות דלעיל, ובשורת פסקי דין קבעו, כי הסכם הבלעדיות נסוג מפני הוראות המחוקק: "עצם החתימה על הסכם בלעדיות, כשלעצמה, אינה מקנה זכות אוטומטית לקבל דמי תיווך מהנתבעים. על התובעת להראות כי פעלה באופן מעשי לקידום ענייניהם של הנתבעים. לא רק באופן כללי על ידי הפצת פרסומים... אלא גם באופן פרטני בהתקשרות העסקה הרלוונטית" (ת.א. (שלום, ת"א) 112150/99 ד.י. רות חברה לתיווך ושיווק נכסים בע"מ נ' טייך נעם, מתוך המאגר המשפטי דטה- חוק ומשפט).

 

וכך גם: "אם יטען הטוען כי יש לאכוף על הנתבעת את הסכם הבלעדיות אשיב כי הוראות חוק המתווכים ובכלל זה הוראות סעיף 14 הינן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן או לעוקפן באמצעות הסכם בלעדיות אשר מקנה למתווך זכות לקבל שכר גם אם במוצהר לא היה הגורם היעיל בעיסקה" ( ת.א (שלום, ת"א) 171686/02 סיון יונתן נ' פינטו כרמלה קלרה, מתוך המאגר המשפטי דטה – חוק ומשפט).

 

2.1.14   ועל כך ניתן להוסיף, כי אין בתוצאה זו משום חוסר הגיון עסקי או סתירה לתנאים הנהוגים בשוק. כשם שאין עורך הדין העומל על עסקת מקרקעין מקבל שכרו, אלא כנגזרת מכינונה של עסקת מכר וביצוע כל הפעולות הנדרשות על ידו, זאת אף אם טרח קודם לכן לבירור נתונים ולגיבוש משא ומתן בין הצדדים, כך אין המתווך זכאי לתשלום "דמי תיווך" בעסקה בה לא הפעיל שירותי תיווך. לטעמנו, דווקא גישה זו היא המתיישבת עם ההגיון העסקי, המסחרי, ולא כל שכן, הצרכני. כשם שנאמר בפסק הדין בעניין סיון יונתן (לעיל, סעיף 2.1.13): זהו הסיכון המסחרי, הטמון בעסקאות בהן קיים סיכוי לקבלת עמלת תיווך בסכומים בלתי זניחים. 

 

המבקשים אינם כופרים, חלילה, בזכותו של מתווך לקבל השבה של תשומות שהשקיע, אם וככל שהשקיע, אלא שבענייננו לא ניתן להתייחס לשאלה זו, הואיל ותשומות אלה לא הוכחו ולא נדרשו על ידי המשיבים, ומחמת העדר התייחסות לסוגיה זו

 

2.1.15   שגה בית המשפט קמא, משפירש את הסכם התיווך לטובת מנסחו. המדובר בחוזה אחיד, אשר המשיבים עושים בו שימוש בעסקאות התיווך אל מול לקוחותיהם. במקרה זה חל ביתר שאת הכלל של פרשנות חוזה כנגד מנסחו. אחת הפרשנויות ההגיוניות ל"הסכם בלעדיות בתיווך" הינה מניעת בעל הדירה מהתקשרות עם כל מתווך אחר לשם מכירת הנכס. פירוש ההסכם כמקנה למתווך דמי תיווך בעבור כל עסקה, הגם שאיננה נקשרת באמצעותו, משמעה, הלכה למעשה, מניעת עסקאות מכר עם כל רוכש שלא באמצעות המתווך. שהרי, משמעותה של מניעה בהקשר המשפט האזרחי היא "קנס".

על כן, נקבע בפסיקה, כי במקרה בו המתווך הודה במפורש כי העסקה שנקשרה איננה פרי עמלו, אין נפקות לסעיף חוזי הקובע "בלעדיות", המנוגדת להוראת סעיף 14 לחוק.

 

2.1.16   סיכומה של נקודה זו: פסיקתו של בית המשפט קמא אינה מתיישבת עם לשון החוק, רוחו ומטרתו המפורשת; פסיקה זו סותרת אף את הפרשנות לה זכה החוק בפסיקת בתי המשפט, לערכאותיו השונות; פסיקת בית המשפט קמא מאפשרת דרישת דמי תיווך מקום בו אישר המתווך במפורש כי לא נטל כל חלק בהתקשרות נשוא עסקת מכר המקרקעין, ומאדירה מעמדו של חוזה התיווך אל מול הוראותיו המפורשות של החוק.

                                               

2.2     החלת חזקה משפטית בניגוד לעובדות שנקבעו בערכאה הראשונה

 

2.2.1     שגה בית המשפט קמא, משקבע, כי יש לראות את המשיבים כמי שהיו הגורם היעיל למכירה, מכוח החזקה שבסעיף 14 (ב) לחוק.

 

2.2.2     קביעתו זו של בית המשפט קמא עומדת בסתירה מוחלטת לקביעתה העובדתית של הערכאה הראשונה, אשר נקבע בה כהאי לישנה:

            "דא עקא שהחזקה הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים נסתרה במקרה שבפנינו, משהודו התובעים כי הדירה נמכרה שלא באמצעותם וכי הם לא היו הגורם היעיל לגבי העיסקה."

           

ועוד:

            "משהוכח בפני כי הנתבעים מכרו דירתם שלא באמצעות התובעים, וכי התובעים לא היו "הגורם היעיל" במכירה, הרי שדין תביעתם להדחות."

 

2.2.3     למעלה מן הצורך יצוין, כי הכרעותיה העובדתיות של הערכאה הראשונה נתמכו בעדויות הצדדים בפניה.

            בדיון שנערך ביום 30/05/04 העיד המבקש בחקירתו:

"אמרתי לאבנר, כי היו קונים אקראיים וראו את הדירה. אמרתי לו כי אני לא מכיר את האנשים. שאלתי אותו אם אוכל למכור את הדירה, שלא באמצעות ההסכם בינינו. הוא אמר לי, שאם הוא לא טיפל, אז הוא לא ידרוש תשלום".

 

·            העתק פרוטוקול הדיון מיום 30/05/04 מצורף לבקשה זו, מסומן כנספח ד' ומהווה חלק בלתי נפרד הימנה.

 

2.2.4     בדיון ביום 19/12/04 הודה המשיב 2 בחקירתו:

"אני לא תיווכתי את העסקה הספציפית", ובית המשפט קבע בהחלטת ביניים (מפי כב' השופטת איילה גזית): "התובעים הגישו תביעה לתשלום דמי תיווך, וטענו שלמרות שלא תיווכו בעיסקה הספציפית שנחתמה בסופו של דבר, מגיעים להם דמי תיווך בגין המכירה"

 

·            העתק פרוטוקול הדיון מיום 19/12/04 מצורף לבקשה זו, מסומן כנספח ה' ומהווה חלק בלתי נפרד הימנה.

 

2.2.5     במקרה זה, פסקה הערכאה הראשונה במפורש, כי המשיבים לא היוו "גורם יעיל", וזאת, בין היתר, נוכח הודאתם בפניה. על כן, אין מקום לקבוע, במסגרת ערכאת הערעור, כי המשיבים למעשה היו הגורם היעיל.

 

2.2.6     התערבותו של בית המשפט קמא בהכרעותיה העובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר נעשתה ללא פירוט וללא נימוקים לביסוסה, מעלה תמיהות.

 

2.2.7     יתכן, כי הדבר נעוץ בשגגה שנפלה מלפני בית המשפט הנכבד קמא באשר למשמעותה של חזקה, הקבועה בחוק. חזקה שבדין איננה אלא כלי ראייתי, אשר נועד לשמש עזר במקרים בהם קיים ספק בעניין עובדתי כלשהו. חזקה זו היא חזקה ניתנת לסתירה וכל משמעותה הוא העברת נטל הראיה (עיין: דנ"א 1516/95 מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה, מתוך המאגר המשפטי דטה- חוק ומשפט, בפסקה 19 לפסק הדין). 

 

2.2.8     למען הסר ספק בדבר שגגתו של בית המשפט קמא, תובהר נקודה זו ביתר פירוט.

 

2.2.9          מתווך, המופקד על מכירת נכס מקרקעין, פועל, על פי רוב, לפרסומו של הנכס. פרסום הנכס נעשה תוך השמטת מיקומו המדויק של הנכס ופרטי המוכר ותוך פרסום פרטי המתווך בלבד. כך, שכל רוכש פוטנציאל, הפונה דרך פרסומו של אותו מתווך, חייב לפנות למתווך על מנת לבקש לבקר בנכס המיועד למכירה.

 

2.2.10      כך הנוהג, וכך נעשה אף במקרה שבפנינו, שכן המשיבים הגישו לבית המשפט הנכבד בערכאה הראשונה (ולאחר החלטה מפורשת בעניין זה) עותק של הפרסום שנעשה מטעמם בעיתון מעריב.

 

·            העתק מודעת הפרסום, כפי שהוגשה על ידי המשיבים לבית המשפט בערכאה הראשונה, מצורף לבקשה זו, מסומן כנספח ו' ומהווה חלק בלתי נפרד הימנה.

 

2.2.11      על כן, על פי רוב, ובשל שהמתווך דאג להבטיח אי פניה ישירה למוכר, יגיעו הרוכשים הפוטנציאליים תוצאת מאמצי המתווך למוכרי הדירה רק באמצעות המתווך עצמו. במקרים מסוימים עשוי להתעורר ספק, כגון רוכש פוטנציאלי שפנה למתווך, בירר פרטי הנכס, והחליט "לעקוף" שירותיו ולפנות למוכר הנכס בעצמו. במקרים כאלה ודומיהם, באה לעזר החזקה, הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק (מבלי לדון כעת בעניין תחולתה על המקרה שבפנינו, דיון שיוחד לו סעיף 2.3 להלן), לפיה מתווך שביצע פעולות שיווק חזקה שהיה הגורם היעיל.  

 

2.2.12       ברם, במקרה נשוא בקשת ערעור זו, לא היה כל צורך בהחלת חזקה לעניין השאלה, האם המתווך היה או לא היה "הגורם היעיל" בהפניית הרוכשים למבקשים, שכן לא היתה כל מחלוקת בין הצדדים בנקודה זו. בית המשפט קמא עגן הכרעתו בקביעת הערכאה דלמטה כי המשיבים "פעלו בשקידה", אך התעלם מהקביעה (וההודאה שבפניו) כי המשיבים לא הביאו ליצירת עסקת מכר המקרקעין. 

 

2.2.13      בית המשפט קמא נתפס, איפוא, לכדי טעות, בהחילו חזקה - שמשמעה הנחה עובדתית - מקום שלא היה צורך להניח הנחות, שכן שני הצדדים הסכימו כי לא היו אלה המשיבים אשר הביאו להתקשרות בהסכם המכר.

 

2.2.14      ודוק: החזקה שבסעיף 14 (ב) לחוק עניינה התנאי הקבוע בסעיף 14 (א) (3), המחייב את המתווך להיות "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". האם יש צורך בהחלת חזקה מקום שהמתווך מודה מפורשות, שלא הוא ו/או פעולותיו הביאו לידי קשירת הצדדים בהסכם מחייב? 

 

2.2.15      בנסיבותיו של המקרה הנדון ביקשו המשיבים דמי תיווך לא משום שטענו כי היו גורם יעיל וכי הביאו למכר נשוא תובענתם, אלא מכוח הישענותם על חוזה המכר ותניית הבלעדיות -  קרי, התנאי לפיו ישולמו דמי תיווך אף אם לא היה המכר פרי מאמצי המבקשים. והרי, כפי שהובהר לעיל, ממילא תנאי זה שבהסכם עומד בסתירה ישירה לסעיף 14 (א) לחוק.

 

2.2.16      זאת ועוד. בית המשפט קמא הגדיל עשות, כאשר השתית פסיקתו בניגוד לטענות המשיבים עצמם בבקשת רשות הערעור שהוגשה מטעמם. בבקשה זו הודו המשיבים, כי לא קיימת מחלוקת לעניין  מכירת הדירה שלא באמצעות המשיבים. ובלשונם:

 

"החזקה הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק נסתרה עוד בכתב התביעה ולא התקיימה כל מחלוקת בעניין זה, ולבטח לא נדרש בית המשפט הנכבד להכריע בעניין שאינו במחלוקת משטענו המבקשים (הם המשיבים – ד.ת.) כי הדירה נמכרה על ידי המשיבים בעצמם (הם המבקשים – ד.ת.) או על ידי מתווך אחר מטעמם" (ס' 13 ו' לבקשת רשות הערעור מיום 10/07/05).

 

·            העתק בקשת רשות הערעור (ללא נספחים) מיום 10/07/05 מצורף לבקשה זו, מסומן כנספח ז' ומהווה חלק בלתי נפרד הימנה.

 

2.2.17      המסקנה השיפוטית הראויה העולה מן החומר, שהיה מצוי בפני בית המשפט קמא, היא, כי לא היה מקום לדחיית הממצאים העובדתיים שנקבעו בערכאה הראשונה, לאור ההלכה המושרשת, כי עניינים שבמהימנות מסורים לערכאה הדיונית הראשונה (ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי, פ"ד נב (2) 582, בעמ' 594; ע"א 3111/99 רפאל אסרף מתווך לב השרון נ' שפירא, מתוך המאגר המשפטי נבו).

 

2.3     החלת דין שאינו בתוקף

 

2.3.1     שגה בית המשפט קמא בהשעינו קביעתו על סעיף 14 (ב) לחוק, וזאת לא רק משום סתירת החזקה על ידי ממצאים עובדתיים מפורשים, אלא גם משום אי תחולתה של חזקה זו על ההסכם נשוא המחלוקת בין הצדדים.

 

2.3.2     סעיף 14 (ב) לחוק הוסף בתיקון מספר 4, ביום 09/06/04, כאשר ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 22/04/02 ועמד בתוקף עד ליום 22/07/02. "פעולות השיווק", אשר לכאורה בוצעו בתוך תקופת הבלעדיות, כמו גם הסכם המכר ויתר העובדות הכרוכות במקרה הנדון – כולם אירעו עד, לכל המאוחר, חודש יולי שנת 2002. 

 

2.3.3     בתקופה זו לא קיימת היתה הוראת סעיף 14 (ב), ואף לא ההרשאה למתווך להיקשר בהסכם בלעדיות (הוראת סעיף 9 (ב) לחוק). גם תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה- 2004 (להלן: "תקנות השיווק"), המוזכרות על ידי כב' השופטת קמא, אינן חלות על עובדות המקרה, כאשר במפורש הובהר בהן, כי יחולו אך על עסקאות שנכרתו לאחר כניסתו לתוקף של תיקון מספר 4 לחוק. 

 

2.3.4     על כן שגה בית המשפט קמא בהחילו את סעיף 14 (ב) לחוק והתקנות מכוחו על עובדות המקרה. מכאן מתבקשת המסקנה, כי קרסה הנמקתו האחת של בית המשפט קמא נוכח היותה מושתתת אך על דין בלתי רלוונטי - החזקה בסעיף 14 (ב) ותקנות השיווק.

 

 

 

2.4     שיקולים במתן רשות ערעור

 

2.4.1     רשות הערעור שהוגשה על ידי המבקשים מלפני בית משפט נכבד זה מעלה שאלות בעלות חשיבות חוקית, שכן עניינה פרשנות שגויה של חוק המתווכים, תוך נגיסה במעמדו הצרכני.

 

2.4.2     מטעם זה קיימת אף חשיבות ציבורית בעניין, וזאת לאור חשיבותן של עסקאות מקרקעין לצרכנים, חשיבות הבהירות בפירוש החוק לעניין הסכמי תיווך וסגירת הפרצה שנפרצה לגביית דמי תיווך על ידי מתווך שאינו "הגורם היעיל".

 

2.4.3     בנוסף, הלכה פסוקה היא כי מקום בו הדין שותק ו/או קיימים פסקי דין הסותרים זה את זה ויוצרים אי בהירות ומבוכה ביחס לדין - תינתן רשות הערעור  (ר' רע"א 237/89 עודד קריב נ' רשות השידור, פורסם ב'דינים ועוד, דינים עליון, יג 204 - שם ניתנה רשות ערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי שנתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט לתביעות קטנות, היות והדין ביחס לפרשנות המושג "אגרה" לא היה ברור נוכח פסיקה סותרת בין שני פסקי דין בביהמ"ש המחוזי).

 

2.4.4     כפי שהראנו לעיל, פסקי דין רבים עומדים בסתירה לפסיקתו של בית המשפט קמא. יש צורך בהלכה עקרונית, שכן, בצד פסקי הדין הרבים הקובעים כי אין להשית על צרכנים דמי תיווך מקום בו לא היה תיווך בפועל, קרי, המתווך לא היה "הגורם היעיל", קיימים אי אלו פסקי דין בבתי משפט השלום, הקובעים כי בין חוק המתווכים להסכם הבלעדיות – ידו של האחרון דווקא היא על העליונה (כך, למשל, פסק הדין שהובא על ידי המשיבים בבקשת רשות הערעור מטעמם : ת.א. (שלום, רמלה) 130/04 פוזרובסקי נ' שטרית ואח', מתוך המאגר המשפטי דטה- חוק ומשפט).             

 

2.4.5     פסק הדין, אשר יצא מאת בית המשפט הנכבד קמא תורם, איפוא, לאי הודאות המשפטית:

א.       בסוגיית היחס שבין סעיף 14 (א) (3)  לחוק לבין תניות בלעדיות בהסכמי תיווך;

ב.       בסוגיית משמעות החזקה שבסעיף 14 (ב) לחוק;

ג.        בסוגיית תחולתו של תיקון מספר 4 לחוק והתקנות מכוחו על עסקאות תיווך שנכרתו עובר לכינונו.

 

2.4.6     לאור האמור, מעלה המקרה דנן "שאלות פתוחות" החורגות מן האינטרס הספציפי של הצדדים לבקשה דנן.

 

2.4.7.    ברי, כי עסקינן בשאלות בעלות חשיבות פרקטית ומשפטית לכל בעל דין אשר יבקש יומו בבית המשפט בעניינו של מתווך שמעל באמונו או שדרש מעמו כספים שלא כדין. טעויותיו המשפטיות של בית המשפט הנכבד קמא, יוצרות טשטוש וחוסר בהירות משפטית.

 

2.4.8     העדר הנמקה כשיקול בפני עצמו ו/או נוסף למתן רשות ערעור - מלבד הטעויות שנפלו תחת ידי בית המשפט הנכבד קמא בסוגיות מהותיות שבדין והטשטוש המשפטי שנוצר בגינן, הרי חוט השני העובר בפסק דינו הוא העדר הנמקה ראויה  ו/או דיון בטענות הצדדים, באופן המצדיק כשלעצמו מתן הרשות לערער.

 

2.4.9     ההלכה הפסוקה קובעת, כי על ההכרעה השיפוטית לתרום את תרומתה לוודאות, ליציבות המשפט ולעקרונות הצדק הטבעי, על מנת שהצדק "יראה ולא רק יעשה". במקרה זה התעלם בית המשפט קמא מהודאת המשיבים, ללא פירוט נימוקיו, וכן התעלם מטענות המבקשים, וביניהן הטענה (המופיעה בפסק הדין ובפרוטוקולים של הערכאה הראשונה) כי המשיבים נתנו הסכמתם לביצוע עסקת המכר שלא באמצעותם (ר' סעיף 13 לתגובת המבקשים, נספח ח').

 

·            העתק תגובת המשיבים לבקשת רשות הערעור בבית המשפט קמא, מצורף לבקשה זו, מסומן כנספח ח' ומהווה חלק בלתי נפרד הימנה.

 

2.4.10   פגם זה של העדר נימוק חורג אף הוא מעניינם של הצדדים הישירים, בהיותו נוגע לשיטת המשפט ולשיקולי מדיניות. באמור לעיל לבדו יש כדי ליתן למבקש את הרשות לערער על פסק הדין קמא, או, למצער, לחזק את השיקולים לכך, כפי שנפסק:

            "בהעדר הנמקה מצאתי חיזוק וצידוק יתר לתת רשות ערעור כאמור להלן" (רע"פ 1516/90 יקב הגליל בע"מ נ' מ"י, פ"ד מח (1) 11, בפסקה 9).

                                                                 

2.4.11   לאור האמור לעיל, מתקיימות ההצדקות על פי ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור בע"מ, פ"ד לו(3)123, כדי שתינתן למבקשים בקשת רשות הערעור המבוקשת על ידם.

 

2.4.12   כל אחד מן הנימוקים דלעיל מלמד על עינוי הדין שספגו המבקשים משך ארבע שנים, ומצדיק, לכשעצמו, ובמקובץ עם טעמי הערעור הנוספים,  מתן רשות ערעור ודיון בבקשה כבערעור.

 

3.    סוף דבר

 

3.1     שגה בית המשפט קמא בפרשו את חוק המתווכים באופן הפוגע בזכויות הצרכנים, הנעזרים בשירותי התיווך ובניגוד ללשון החוק, רוחו ומטרתו המפורשת.

 

3.2     שגה בית המשפט קמא בפירוש שנתן לביטוי ה"גורם היעיל" שבסעיף 14 לחוק.

 

3.3     שגה בית המשפט קמא בהתעלמו מקביעותיה העובדתיות של הערכאה הראשונה ובהחילו חזקה עובדתית בניגוד לקביעות מפורשות אלה.

 

3.4     עוד טעה בית המשפט קמא בהחילו על עובדות המקרה חקיקה, אשר לא הייתה בתוקף בעת כריתת הסכם התיווך.

 

3.5     נוסף על האמור, החלטתו של בית המשפט קמא אינה מנומקת כדבעי, ומתעלמת מטענות המבקשים בדבר תום ליבם של המבקשים ובדבר הודעתם של המבקשים למשיבים על העסקה הנרקמת והסכמתם של האחרונים לוותר על דמי התיווך.

 

3.6     נוכח המקובץ לעיל, מתבקש בית-משפט נכבד זה ליתן למבקשים רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט קמא.

בית המשפט הנכבד יתבקש להיעתר לבקשה זו ולדון בה כבערעור עצמו ולחילופין, לדון בבקשה זו כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

 

בנוסף, מתבקש בית המשפט הנכבד להורות למשיבים לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין ההליכים המתקיימים בפניו וכן בגין כל ההליכים שקדמו לה, לרבות בפני בית המשפט קמא.

 

 

תל-אביב, 23 מאי 2006

_____________

 דגנית תורן, עו"ד
   ב"כ המבקשים

 

 מאמרים


כל המידע הנכלל במאמרים ובאתר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, ואינו בגדר חוות דעת או ייעוץ משפטי מוסמך. על המשתמש לקבל עצה מקצועית נפרדת לפני כל פעולה משפטית או אחרת המסתמכת על מאמר. המחברת והמערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים.


 

 

טלפון ארה"ב: 1-818-986-7800, פקס: 1-818-986-7801, דוא"ל: info@torenlaw.com 
טלפון בישראל: 03-570-1779      פקס: 03-570-1795

כל הזכויות שמורות 2007-2014 © לד.תורן משרד עורכי דין

Created by GoWeb